18일 '주택시장 발전방안 모색을 위한 세미나'서 해법 대두
[한국정책신문=서기정 기자] 주택시장 문제 해결을 위해선 공급부족지역과 공급과잉지역으로 구분해 '지역 맞춤형' 대책이 필요하단 주장이 제기됐다. 주택 양극화 현상 중에서도 지역별 '공급'의 양극화가 가장 심각하다는 지적이다.
특히, 같은 공급부족지역이나 과잉지역이라도 주택시장이 성장·회복·쇠퇴진입·쇠퇴인지에 따라 대책이 달라져야 하며, 정부가 그간 지역별 주택'가격' 변동을 기준으로 수요억제책을 펼쳐온 것이 문제란 지적도 나온다.
주택산업연구원, 한국주택협회, 대한주택건설협회가 18일 서울 한국프레스센터서 '주택시장 발전방안 모색을 위한 세미나'를 공동 개최했다. 이날 김태섭 주택산업연구원 선임연구위원은 '주택시장 현황분석 및 발전방안 모색'을 주제로 이 같은 내용을 발표했다.
김 위원은 주택시장의 양극화 현상은 아파트 공급의 지역별 양극화와 아파트 매매가격의 지역별 양극화, 주택유형별 매매가격의 양극화, 청약양극화(미분양 양극화) 등 다양하다고 설명했다.
이 중 가장 문제가 되는 것은 아파트 '공급'의 지역별 양극화 현상으로, 공급이 부족한 지역과 공급이 과잉된 지역이 문제가 되고 있다고 분석했다.
김 위원이 총 47개지역을 대상으로 2020년까지 과거·현재·미래의 주택공급(아파트 중심) 지표를 분석한 결과, 공급부족지역 13곳, 공급과잉지역 30곳, 공급적정지역 4곳이었다.
특히, 서울은 아파트 공급부족지역 중에서도 부족이 누적된 곳으로 종합·중장기적 공급대책이 필요하단 진단이 나왔다.
김 위원은 "지난 2016년 기준 전국의 주택보급률은 평균 102.6%로 서울과 경기를 제외한 모든 지역이 100%를 넘는다"며 "서울과 경기는 96.3%와 99.1%로 추가 공급이 필요한 대표 지역"이라고 설명했다.
그러면서, 김 위원은 "같은 공급부족지역, 공급과잉지역이라도 주택시장이 성장지역이냐, 회복지역이냐, 정체·쇠퇴진입 지역이냐, 쇠퇴지역이냐에 따라 다른 대책을 모색해야 한다"고 주장했다.
이어 그는 "서울은 대표적으로 아파트 공급이 부족하지만 안정적으로 성장하는 지역으로 ‘주택시장 불안 가능성이 높은 지역’으로 분류된다"고 덧붙였다.
하지만, 그간 정부정책은 수급 여건을 고려하기 보단 지역별 ‘주택가격’ 변동을 중심으로 수요억제 대책을 펴왔고, 미분양 과다지역에선 공급관리 대책을 펴온 것이 문제란 설명이다.
김 위원은 “공급부족지역에선 공급촉진대책을, 공급과잉지역에서는 공급관리와 수요촉진대책을 수립해야 한다”고 강조했다.
또한, 서울과 같이 공급이 부족한 지역에 대해 그는 “서울의 아파트 수요 분산을 위해 경기도에 택지개발(신도시 개발)을 하는 것은 효과가 낮다. 서울시 거주 가구가 분양을 받아 경기도로 이주하는 수요는 6.2%에 불과한 반면, 경기도 거주가구가 서울로 분양받아 이주하는 비율은 약 90%나 됐다”며 “서울시 아파트 수요를 충당하기 위해선 서울시 안에서 해결해야 한다”고 지적했다.
이어 그는 “서울시는 연 1만~1만2000호의 아파트 공급용 택지가 필요하다. 10여년간 약 10만~12만호를 공급하기 위한 중장기 대책이 필요할 것”이라며 “서울시가 정비사업 외 택지공급 등 의 방법으로 매년 이 정도의 아파트를 공급해야 한다”고 덧붙였다.
서울시의 공급규제 완화 방안으로 “최우선 과제로 재개발, 재건축, 도시재생 활성화가 필요할 것”이라며 “주택노후화로 새 아파트에 대한 대체수요가 급증(자가수요의 46.5%)하고 있는 상황에서 ‘정비사업’의 활성화는 서울시 주택수요에 대응하는 최적의 방법”이라고 제언했다.
그밖에 김 위원은 금융규제 완화 방안으로 집단대출규제 완화와 중도금 대출 부분보증 규제 완화를 들었고, 세제 규제 완화방안으로 매물잠김효과를 가져오는 양도세 중과세 완화와 6억원 이하 1주택자의 취득세 완화를 꼽았다. 또, 서울시내 254개 역세권을 개발하는 방안을 거론했다.
반면 공급과잉지역과 관련, 그는 “공공택지와 민간 분양물량 수급조절뿐 아니라 거래세 완화, 대출규제 완화, 전매제한 완화, 미분양 해소대책 등을 통해 서울 집중 수요를 분산할 필요가 있다”고 주장했다.
이어 “침체되고 있는 지역의 주택시장을 활성화하기 위해 특단의 대책이 필요하다”며 “특히 포항, 울산, 창원, 구미 등 일부 지역의 주택시장은 쇠퇴시장이면서 과잉공급지역에 해당해 특별관리지역으로 지정해야할 것”이라고 지적했다.
그는 이들 지역은 미분양 해소와 지방주택시장 활성화를 위한 지원대책이 강구돼야 함을 강조했다.
한편 이날 주제발표가 끝난 후엔 이창무 한양대학교 도시공학과 교수의 사회로 토론이 진행됐다. 토론엔 김종신 대한주택건설협회 부회장, 김태균 현대건설 상무, 김흥진 국토교통부 주택정책관, 두성규 한국건설산업연구원 선임연구위원, 이상영 명지대학교 부동산학과 교수, 함영진 직방 빅데이터랩장 등이 참여했다.